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2025년 현재, 내 집 마련은 더 이상 개인의 노력만으로는 힘든 과제가 되었습니다. 높아진 집값, 치솟는 대출 이자, 그리고 전세 대란까지. 이런 현실 속에서 '지분형 모기지론'은 새로운 희망으로 떠오르고 있습니다. 이번 글에서는 지분형 모기지론에 대해 자세히 알아보겠습니다.
지분형 모기지론이란 무엇인가요?
지분형 모기지론은 공공기관과 개인이 주택을 공동으로 구매하고, 지분에 따라 소유권을 나누는 새로운 방식의 주택금융 제도입니다.
기존 대출은 전액 상환 책임이 개인에게 있었던 반면, 지분형 모기지론은 공공기관이 투자자로 참여하여 소유권과 위험을 함께 부담합니다.
즉, 본인의 자금 + 금융권 대출 + 공공기관 지분이라는 세 가지 조합으로 집을 구매하는 구조로, 내 집 마련의 새로운 틀을 제시하고 있습니다.
- 개인: 자기 자본 일부 확보
- 금융기관: 저리 대출 제공
- 공공기관: 나머지 지분 투자 및 공동 소유자
| 구성 요소 | 설명 |
|---|---|
| 소유 방식 | 지분 기반 공동 소유 (공공 + 개인) |
| 재원 조달 | 본인 자금 + 금융 대출 + 공공기관 투자 |
| 거주 비용 | 공공 지분 사용료 (은행 이자보다 낮음) |
| 자산 변동 반영 | 시세 상승 시 수익 공유, 하락 시 손실 분담 |
내 돈이 부족해도 집을 살 수 있는 방법입니다
지분형 모기지론의 가장 큰 매력은 소득이 낮거나 목돈이 부족한 사람도 집을 구매할 수 있도록 해준다는 점입니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매하고 싶은 경우, 과거에는 최소 2~3억 원 이상은 현금이 필요했습니다.
하지만 이 제도를 활용하면 본인은 1억 원만 보유해도, 나머지는 은행 대출과 공공기관 투자로 충분히 충당할 수 있습니다.
| 항목 | 금액 예시 |
|---|---|
| 본인 자금 | 1억 원 |
| 금융기관 대출 | 4억 원 |
| 공공기관 투자 | 5억 원 |
- 최소한의 자금으로 내 집 마련 가능
- 기존 대출 방식보다 초기 부담 절감
- 주거 안정성과 자산 형성 기회를 동시에 제공
공공기관이 나 대신 투자자가 되어줍니다
지분형 모기지론은 기존의 ‘공공 보증’이나 ‘대출 보조’와는 근본적으로 다릅니다.
여기서 공공기관은 단순한 지원자가 아니라, 집의 실질적인 공동 소유자로 참여하는 투자자입니다.
즉, 한국주택금융공사(HF) 등의 기관이 직접 주택 가치의 일정 지분을 확보하고, 시장 변동에 따라 함께 이익도 손실도 감수하게 됩니다.
- 책임 분산: 공공기관이 리스크를 함께 감당
- 신뢰도 상승: 정부가 함께한다는 심리적 안정
- 공공참여 확장: 단순 보조금이 아닌 실질적 자산 투자 방식
사용료는 어떻게 낼까요? 복잡하지 않습니다
지분형 모기지론에서 공공기관이 보유한 지분에 대해서는 이자가 아닌 ‘사용료’를 납부하게 됩니다. 이 사용료는 일반적인 은행 대출 이자보다 낮게 책정되며, 매달 일정 금액으로 고정되거나 일정 비율에 따라 변동될 수 있습니다.
즉, 실제로는 '반값 이자' 수준의 부담으로 내 집 마련이 가능하다는 의미이며, 월세나 전세대출보다도 유리한 구조입니다.
- 공공기관이 보유한 지분에 대한 보상 개념
- 은행 이자보다 낮고 안정적인 구조
- 일정 금액 정액제 or 비율제 선택 가능
예를 들어, 공공이 5억 원을 투자한 경우 매월 약 20만~30만 원 수준의 사용료를 내며, 이는 동일 조건의 전세대출 이자 대비 약 30~50% 저렴한 수준입니다. 거주자는 사용료 외에는 별도 관리 비용이나 임대료를 내지 않기 때문에, 실질적으로 ‘내 집처럼’ 거주하면서도 비용 부담은 최소화할 수 있습니다.
집을 팔 때는 시세 차익을 나눠 갖습니다
지분형 모기지론을 통해 구매한 집을 향후 매각할 경우, 상승한 집값에서 발생한 시세 차익은 공공기관과 개인이 각자의 지분율에 따라 나누게 됩니다. 이때 개인이 보유한 지분에 대해서는 일반적인 매매 이익과 동일하게 본인이 모두 가져갈 수 있으며, 공공기관은 자신이 투자한 만큼의 이익만을 회수합니다.
| 상황 | 예시 |
|---|---|
| 주택 구입가 | 10억 원 |
| 판매가 | 12억 원 (2억 원 상승) |
| 개인 지분 50% | 1억 원 수익 |
| 공공기관 지분 50% | 1억 원 수익 |
이처럼 공공기관은 단지 참여자일 뿐, 초과 수익을 독점하지 않으며 공정하게 수익을 나누는 구조를 갖추고 있습니다.
이는 시장 투기를 억제하고 실수요자 중심의 주택 거래를 활성화하는 효과도 동시에 기대할 수 있습니다.
주택 가격이 떨어지면? 손실도 함께 감당합니다
지분형 모기지론이 가지는 가장 큰 특징 중 하나는 ‘하방 위험 분산’입니다. 즉, 주택 가격이 하락했을 경우에도 개인이 모든 손실을 떠안는 것이 아니라, 공공기관이 지분율에 따라 손실을 나누어 부담하게 됩니다.
- 집값 하락 시 개인 손해 최소화
- 공공기관이 리스크 공동 부담
- 금융위기 상황에서도 안전망 역할 수행
예를 들어, 주택 가격이 10억 원에서 8억 원으로 떨어졌다면, 2억 원 손해 중 개인과 공공기관이 50%씩 각각 1억 원을 부담하게 됩니다.
이는 기존의 주택담보대출 방식에서는 볼 수 없었던 방식으로, 부동산 하락기에도 실수요자들이 심리적 안정감을 유지할 수 있게 해줍니다.
결과적으로 ‘망하지 않는 집 마련’이라는 인식을 줄 수 있는 제도입니다.
자격 요건은 어떻게 되나요?
지분형 모기지론은 누구나 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 정부는 실거주 목적의 무주택자를 우선 지원하기 위해 엄격한 자격 요건을 설정했습니다. 주로 생애 최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부, 중장년 무주택 세대주 등이 핵심 대상이며, 소득과 자산 기준도 적용됩니다.
- 무주택자여야 함 (주택 보유 이력 불허)
- 소득이 중위소득 150% 이하 수준일 것
- 본인 명의 자산이 일정 금액 이하일 것
- 실제 거주 목적이며 최소 거주기간 충족 필요
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 소득 조건 | 가구 월소득이 도시근로자 중위소득 150% 이하 |
| 자산 조건 | 총 자산 3억~5억 이하 (지역별 차등) |
| 주택 보유 | 신청일 기준 무주택 세대 구성원 |
| 실거주 의무 | 최소 3년 이상 거주 요건 부여 가능 |
자격 요건은 시범사업 이후 본사업 단계에서 조정될 수 있으며, 신청 전 반드시 금융위원회나 HF 공식 홈페이지에서 최신 공고문을 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다.
어떤 주택이 대상인가요?
모든 주택이 지분형 모기지론 대상이 되는 것은 아닙니다. 정부는 공공성, 실효성, 가격 안정성을 고려해 대상 주택의 기준을 제한하고 있으며, 특히 투기지역이나 고가 주택은 철저히 배제됩니다.
- 지역 중위가격 이하의 실거주용 주택
- 전용면적 85㎡ 이하 또는 1주택 가구 기준 주택
- 공공 분양, 민간 분양 모두 일부 포함 가능
- 투기과열지구 및 고분양가 관리지역 일부 제외
특히 공공기관 공급(LH, SH 등)의 경우, 사전 조건이 충족되면 지분형 모기지론이 적용 가능한 공급 주택으로 자동 편입되기도 합니다. 민간 분양 주택은 가격과 위치, 유형에 따라 별도 심사를 거쳐 선정됩니다. 즉, 서울 강남의 고가 아파트는 사실상 불가하며, 경기·지방 중소도시의 실수요 중심 분양 물량이 대부분을 차지합니다.
시범사업은 언제 시작되나요?
지분형 모기지론은 아직 정식 전국 확대 사업은 아니며, 2025년 하반기부터 본격적인 시범사업이 진행될 예정입니다. 금융위원회는 약 1,000호 규모로 시범운영을 실시하며, 이 결과를 바탕으로 본사업 여부 및 구조 보완을 결정할 계획입니다.
- HF(한국주택금융공사)에서 대상 주택 및 신청자 접수
- 공공기관과 지분 협약 체결
- 대출 및 사용료 계약 병행 진행
- 입주 및 실거주 시작
- 계약 종료 또는 주택 매도 시 수익/손실 정산
시범사업 결과에 따라 제도 정착 여부가 판가름날 수 있으며, 수요자의 관심도와 실질 신청률이 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 정부는 시범사업의 효과성을 검증 후 전국 단위로 확대할지 결정할 방침입니다.
지분형 모기지론, 누구에게 가장 유리할까요?
지분형 모기지론은 내 집 마련이 간절하지만 경제적으로 여유가 없는 실수요자에게 최적화된 제도입니다. 단순히 돈이 없는 사람만을 위한 것이 아니라, 안정된 생활 기반을 원하는 사람에게 기회를 제공한다는 점에서 ‘주거 안정형 금융제도’로 이해할 수 있습니다.
- 목돈이 부족한 사회 초년생
- 신혼부부 또는 육아가정
- 전세 거주로 불안한 삶을 이어온 무주택자
- 실거주 목적의 장기 주택 보유를 원하는 중장년층
특히 부모의 경제적 지원 없이 독립해야 하는 청년 세대에게는, 높은 집값 앞에서 무력감을 극복할 수 있는 희망적인 제도입니다. 거주 공간을 자산 형성의 수단으로 활용하고 싶은 분들께도 상당히 유리한 구조이므로, 적극적으로 활용을 고려해볼 수 있습니다.
이런 분들께는 다소 불편할 수도 있습니다
모든 사람이 지분형 모기지론에 만족하는 것은 아닙니다. 특히 전체 소유권을 갖고 집값 상승 이익을 100% 가져가고 싶은 분들에게는 제한적일 수밖에 없습니다. 또한 단기 투자나 전세/임대 수익을 목적으로 하는 경우에는 제도 참여 자체가 제한됩니다.
- 단기간 내 매도 계획이 있는 투자자
- 집값 상승 이익을 독점하고 싶은 분
- 전체 지분 소유를 원하고 공공기관 개입이 불편한 분
- 임대 수익을 목적으로 집을 사려는 경우
지분형 모기지론은 ‘투자 목적’보다는 ‘생활 안정’을 추구하는 이들을 위한 제도임을 명확히 이해하고 접근해야 합니다. 공공기관이 함께 소유권을 갖는 만큼 제약도 있지만, 그만큼 리스크를 줄이고 삶의 안정을 얻을 수 있는 제도라는 점에서 충분한 가치를 지닙니다.
향후 확대 가능성, 그리고 제도 보완이 필요합니다
지분형 모기지론은 이제 막 시범사업 단계에 진입한 제도입니다. 따라서 제도 시행 초기에는 여러 현실적인 보완점이 함께 드러날 수밖에 없습니다. 이러한 문제점은 실사용자들의 피드백을 통해 지속적으로 개편되어야 하며, 아래와 같은 개선이 필요하다는 목소리가 많습니다.
| 개선 필요 요소 | 내용 |
|---|---|
| 정보 접근성 | 신청 절차, 자격 요건, 혜택 구조에 대한 대중 인식 부족 |
| 사용료 기준 | 지역별, 주택 유형별로 합리적인 기준과 계산 방식 필요 |
| 계약서 명확성 | 시세 차익 분배 및 매각 조건에 대한 구체적 조항 표기 필요 |
| 지분 회수 방법 | 공공기관 지분 환매 또는 재매각 시 기준 마련 필요 |
정부와 금융기관이 협업해 이러한 보완 사항을 충실히 반영할 경우, 지분형 모기지론은 한국 주택시장에 실질적인 변화를 일으킬 수 있는 혁신적인 모델로 정착될 수 있을 것입니다.
결론
지분형 모기지론은 단순한 금융상품이 아닌, ‘정부와 국민이 함께 집을 마련하는 동반자 모델’입니다.
집을 혼자 감당하지 않아도 된다는 사실은, 내 집 마련을 포기했던 수많은 이들에게 큰 용기를 줍니다.
공공기관이 함께 투자하고 리스크를 분담하며, 사용자는 부담 가능한 수준의 금액으로 주거를 시작할 수 있다는 점에서, 이 제도는 단기 지원이 아닌 장기적 주거 안정을 위한 진정한 솔루션입니다.
물론 전통적인 주택 소유와는 다른 방식이기 때문에 불편함도 존재하지만, 내 집 마련의 문턱을 낮추고, 불안한 전월세 생활에서 벗어날 수 있는 유일한 기회가 될 수도 있습니다.
정부가 주도하는 시범사업이 본격 시행되기 전에, 자격요건, 대상 주택, 신청 절차를 충분히 숙지해두고 선제적으로 준비하는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.